Подготовка МКД к
отопительному сезону
Подготовка
жилищного фонда к эксплуатации в зимний период регламентируется Правилами и
нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением
Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года № 170.
Данными
правилами установлено, что подготовка к ОЗП проводится после проведения
сезонного (весеннего) осмотра жилых зданий, выявления недостатков в
функционировании инженерных систем, составления актов и, на их основе, перечня
мероприятий, необходимых для подготовки здания к эксплуатации в следующий
зимний период.
Порядок
проведения технического осмотра, его периодичность, результаты нашли отражение
в разделе 2.1 Правил:
2.1. Система
технического осмотра жилых зданий
Целью
осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и
выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.
Один раз в
год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей,
арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их содержания и
эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.
2.1.1.
Плановые осмотры жилых зданий следует проводить:
общие, в
ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное
оборудование и внешнее благоустройство;
частичные -
осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или
помещений.
Общие
осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала
отопительного сезона).
Рекомендуемая
периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий
приведена в приложении N 1.
После
ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений
стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а
также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации
конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия
нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.
2.1.2.
Организация проведения осмотров и обследований жилых зданий осуществляется
следующим образом:
общие
плановые осмотры, а также внеочередные проводятся соответствующими
организациями по обслуживанию жилищного фонда. При осмотрах кооперативных
домов, находящихся на техническом обслуживании организации по обслуживанию
жилищного фонда, в комиссию следует дополнительно включать представителя
правления ЖСК;
частичные
плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся
специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их
техническое обслуживание и ремонт.
Особое
внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям
и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60%.
2.1.3. Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или
оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и
устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы
оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по
содержанию жилищного фонда или с другой привлеченной для выполнения конкретного
вида работ организацией в сроки, указанные в приложении N 2.
Организация
по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению
безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также
немедленно информировать о случившемся его собственника или уполномоченное им
лицо.
2.1.4.
Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету
технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах.
В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров
(общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также
техническое состояние элементов дома (приложение N 3).
Результаты
осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются
в паспорте готовности объекта.
Результаты
общих обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически,
оформляются актами.
2.1.5. Организация
по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования
должна в месячный срок:
а) составить
перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы
работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к
эксплуатации в следующий зимний период;
б) уточнить
объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий
год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и
повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;
в) проверить
готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в
зимних условиях;
г) выдать
рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых
помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим
нормативным документам.
Устранение
мелких неисправностей, а также наладка и регулировка санитарно-технических
приборов и инженерного оборудования должны, как правило, производиться
организацией по содержанию жилищного фонда.»
В
соответствии с п. 13 Постановления Правительства Российской Федерации от
13.08.2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в
многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт
жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению,
содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего
качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
осмотры общего имущества в зависимости от способа управления
многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами,
привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения
строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися
должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья,
жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного
потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей
организацией.
Акт осмотра
общего имущества является основанием для принятия собственниками помещений или
ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого
общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства
Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о
мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов
(неисправностей, повреждений).
Подготовка
жилищного фонда к сезонной эксплуатации отражена в разделе 2.6. Правил:
«2.6.
Подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации
2.6.1. Целью
подготовки объектов жилищно-коммунального хозяйства к сезонной эксплуатации
является обеспечение сроков и качества выполнения работ по обслуживанию
(содержанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования
проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования в зимний
период.
2.6.2. При
подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:
- устранить
неисправности: стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими
подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также
отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми
нагревателями;
- привести в
технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением
беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки,
от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;
- обеспечить
надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со
смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений,
машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.
2.6.3. Сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого жилого дома,
котельной, теплового пункта и теплового (элеваторного) узла утверждаются
органом местного самоуправления (по предложению организации, обслуживающей
указанный жилищный фонд) с учетом завершения всех работ в северных и восточных
районах - до 1 сентября, в центральных - к 15 сентября, в южных - до 1 октября,
включая проведение пробных топок центрального отопления и печей. Контроль за ходом работ по подготовке к зиме осуществляют
органы местного самоуправления, собственники жилищного фонда и их
уполномоченные и главные государственные жилищные инспекции.
2.6.4.
План-график подготовки жилищного фонда и его инженерного оборудования к
эксплуатации в зимних условиях составляется собственником жилищного фонда или
организацией по его обслуживанию и утверждается органами местного
самоуправления на основе результатов весеннего осмотра и недостатков,
выявленных за прошедший период.
2.6.5.
Подготовке к зиме (проведение гидравлических испытаний, ремонт, поверка и
наладка) подлежит весь комплекс устройств, обеспечивающих бесперебойную подачу
тепла в квартиры (котельные, внутридомовые сети, групповые и местные тепловые
пункты в домах, системы отопления, вентиляции).
Котельные,
тепловые пункты и узлы должны быть обеспечены средствами автоматизации,
контрольно-измерительными приборами (КИП), запорной регулирующей аппаратурой,
схемами разводки систем отопления, ГВС, ХВС, приточно-вытяжной вентиляции,
конструкциями с указанием использования оборудования при различных
эксплуатационных режимах (наполнении, подпитке, спуске воды из систем отопления
и др.), техническими паспортами оборудования, режимными картами, журналами
записи параметров, журналами дефектов оборудования.
Должна быть
выполнена наладка внутриквартальных сетей с корректировкой расчетных диаметров
дросселирующих устройств на тепловом (элеваторном) узле.
Устройства
газового хозяйства должны пройти наладку запорно-предохранительных клапанов и
регуляторов давления на зимний период.
Оборудование
насосных станций, систем противопожарного оборудования должно быть
укомплектовано основным и резервным оборудованием, обеспечено автоматическое
включение резервных насосов при отказе основных, отрегулировано и исправно.
2.6.6. В
период подготовки жилищного фонда к работе в зимних условиях организуется:
подготовка и
переподготовка кадров работников котельных, тепловых пунктов, работников аварийной
службы и рабочих текущего ремонта, дворников;
подготовка
аварийных служб (автотранспорта, оборудования, средств связи,
инструментов и инвентаря, запасов материалов и инструктаж персонала);
подготовка
(восстановление) схем внутридомовых систем холодного и горячего водоснабжения,
канализации, центрального отопления и вентиляции, газа с указанием расположения
запорной арматуры и выключателей (для слесарей и электриков по ликвидации
аварий и неисправностей внутридомовых инженерных систем);
в
неотапливаемых помещениях обеспечивают ремонт изоляции труб водопровода и
канализации, противопожарного водопровода.
При наличии
воды в подвалах следует ее откачать, отключить и разобрать поливочный
водопровод, утеплить водомерный узел; обеспечить бесперебойную работу канализационных
выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах здания от
сборного трубопровода, проложенного в подвале (техподполье).
2.6.7. В
неотапливаемых помещениях в период подготовки к зиме
следует проверить состояние и произвести ремонт изоляции труб водопровода и
канализации, ЦО и ГВС, утеплить противопожарный водопровод.
2.6.8.
Продухи в подвалах и технических подпольях на зиму можно закрывать только в
случае сильных морозов.
2.6.9.
Начало отопительного сезона устанавливается органами местного самоуправления.
2.6.10.
Готовность объектов жилищно-коммунального хозяйства к эксплуатации в зимних
условиях подтверждается наличием:
- паспорта
готовности дома к эксплуатации в зимних условиях (приложение N 9);
- актов на
исправность автоматики безопасности и контрольно-измерительных приборов (КИП)
котельных и инженерного оборудования зданий;
- актов
технического состояния и исправности работы противопожарного оборудования;
-
обеспеченности топливом котельных и населения до начала отопительного сезона:
твердого - не ниже 70% потребности отопительного сезона, жидкого - по наличию
складов, но не менее среднемесячного расхода; запаса песка для посыпки
тротуаров - из расчета не менее 3 - 4 м3 на 1 тыс. м2
уборочной площади;
- актов о
готовности уборочной техники и инвентаря;
- актов о
готовности к зиме с оценкой качества подготовки зданий и квартир к зиме и акта
по каждому объекту, а также актов на испытания, промывку, наладку систем
холодного, горячего водоснабжения и отопления.
Все акты
утверждаются и сдаются до 15 сентября.
2.6.11. В
зимний период следует обеспечить бесперебойную работу канализационных выпусков,
смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах зданиях от общего
трубопровода, проложенного в подвале.
2.6.12.
После окончания отопительного сезона оборудование котельных, тепловых сетей и
тепловых пунктов, всех систем отопления должно быть испытано гидравлическим
давлением в соответствии с установленными требованиями.
Выявленные
при испытаниях дефекты должны быть устранены, после чего проведены повторные
испытания. Испытания тепловых сетей производятся в соответствии с
установленными требованиями.
2.6.13. В
летний период должны быть проведены следующие работы:
а) по
котельным - ревизия арматуры и оборудования приборов КИП (контрольно-измерительных
приборов) и автоматики, устранения щелей в обмуровке котлов и дымоходов,
подготовлен контингент операторов и осуществлен завоз топлива: твердого - в
расчете 70% потребности в отопительном сезоне, жидкого - по наличию складов, но
не менее среднемесячного запаса. Расчет потребного
количества топлива следует производить в соответствии с действующими
нормативно-правовыми документами. Хранение топлива следует
производить в соответствии с установленными требованиями;
б) по
тепловым сетям - промывка систем, ревизия арматуры, устранение постоянных и
периодических засорений каналов, восстановление разрушенной или замена
недостаточной тепловой изоляции труб в камерах, подземных каналах и подвалах
(технических подпольях);
в) по
тепловым пунктам - ревизия арматуры и оборудования (насосов, подогревателей и
др.);
г) по
системам отопления и горячего водоснабжения - ревизия кранов и другой запорной
арматуры расширителей и воздухосборников, восстановление разрушенных или замена
недостаточной тепловой изоляции труб в лестничных клетках, подвалах, чердаках и
в нишах санитарных узлов. При наличии непрогрева
радиаторов следует провести их гидропневматическую промывку. По окончании всех
ремонтных работ весь комплекс устройств по теплоснабжению подлежит эксплуатационной
наладке во время пробной топки;
д) по
уборочной технике и инвентарю для дворников - проверка, ремонт, замена;
е) завоз
песка для посыпки тротуаров (из расчета не менее 3 м3 на 1 тыс. м2 уборочной площади) и соли (из расчета не менее 3 - 5% массы
песка) или ее заменителя;
ж)
разъяснение нанимателям, арендаторам и собственникам жилых и нежилых помещений
правил подготовки жилых зданий к зиме (установка уплотняющих прокладок в
притворах оконных и дверных проемов, замена разбитых стекол и т.д.);
з) наличие
первичных средств пожаротушения.»